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金湖县农村土地经营权流转交易实施细则
发布时间:2016-11-02  浏览次数:   来源:  

 

金湖县农村土地经营权流转交易实施细则
(试 行)
第一章 总 则
第一条 为规范我县农村土地经营权流转交易行为,维护交易市场秩序,保障交易双方合法权益,根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《江苏省农村土地承包经营权流转办法》、省人民政府办公厅《关于促进农村产权流转交易市场健康发展的实施意见》、《农业部农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》、《江苏省农村土地经营权流转市场交易实施细则》等法律法规及政策和《金湖县农村产权交易管理办法(试行)》等文件精神,制定本实施细则。
第二条  在金湖县农村产权交易市场进行的农村土地经营权流转交易活动,适用本实施细则。
本实施细则所称农村产权流转交易市场,是指为农村土地经营权依法流转交易提供服务的平台,组织机构为县农村产权交易中心和镇农村产权交易所。
第三条 本实施细则所称的农村土地经营权,主要包括:
(一)家庭承包方式取得的土地经营权;
  (二)其他承包方式取得的土地经营权;
  (三)集体经济组织未发包的土地经营权;
  (四)其他依法可流转交易的土地经营权。
   
第四条 农村承包土地经营权流转交易,应当遵循平等协商、依法、自愿、民主、有偿、公开、公正、规范的原则。坚持适度规模经营,兼顾效率和公平,不断提高劳动生产率、土地利用率和资源利用率。
土地经营权流转不得违背承包农户意愿,不得损害农民利益,不得改变土地用途,不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。
第五条 农村土地经营权流转交易,需遵循有关法律规章规定,签订规范的书面流转合同,接受金湖县农村产权交易监督管理委员会办公室的指导和监督。
第二章 交易条件
第六条  农村土地经营权流转交易应具备以下条件:
 (一)标的权属清晰无争议;
  (二)交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织,且有流转交易的真实意愿;    
(三)流出方必须是产权权利人,或者受产权权利人委托的组织或个人;
(四)流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定;
  (五)流转交易市场认为应具备的其他条件。
   
第七条  有下列情形之一的禁止流转交易:
(一)土地权属不合法、不明晰或有争议的;
(二)不利于承担保护重要生态功能的(生态湿地、饮用水源保护等);
(三)村集体经济组织的“四荒地”和机动地未经村民(代表)大会三分之二以上成员同意流转交易的;
(四)法律法规规定或原流转交易合同约定其他限制流转的情形。
第八条 农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民合作社、农业企业等各类农业经营主体,以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人,均可以依法在农村产权流转交易市场进行交易。
第三章 交易程序
第九条 流转交易按“申请交易—审查受理—信息发布—受理报名—组织交易—成交签约—价款结算—交易鉴证—登记备案”的一般程序进行。
第十条 流转交易的流出方和流入方,需提交内容真实、合法有效的相关文件资料。
第十一条 流出方,应当提交以下材料:
(一)农村土地经营权流转申请书;
(二)流出方的声明与承诺;
(三)主体身份证明材料:
1.流出方为农村集体经济组织的,提供机构代码证、法定代表人身份证;2.流出方为农民专业合作社或公司的,提供工商营业执照副本、组织机构代码证书、法定代表人身份证和章程;3.流出方为自然人的,提供身份证或户口本。
(四)产权权属的证明材料:
农村土地承包经营权证、农村承包土地经营权流转合同、农村集体土地所有权证等。
(五)内部决策文件、同意转让的相关批文:
村民大会(村民代表大会)决议、股东大会(股东代表大会)决议、主管部门的批文等。交易项目为村集体经济组织“四荒”和机动地的同时提供村委会制定的承包(出租、出让)方案,并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
涉及再次流转的,提交原流转交易的合同、《交易鉴证书》和承包方同意再次流转的书面同意材料,并不得超过合同的剩余期限。
(六)转让土地的情况介绍(文字、四至草图及现场图片等);
(七)土地底价及作价的依据;
(八)委托经办人或中介机构办理交易的,需提交委托书及受托方主体身份证明、法定代表人或负责人身份证;
(九)采取联合转让的,应提交联合转让各方签定的联合转让协议,并提交代表联合体办理转让相关事宜的推举书;
(十)交易机构要求提交的其他材料。
第十二条 凡对转让土地有受让意向者,应在挂牌期间按规定向农村产权交易机构递交受让申请及相关材料:
(一)《农村产权流转交易受让申请书》;
(二)流入方的声明与承诺;
(三)流入方的主体身份证明材料:
1.流入方为个人的,提供个人身份证;2.流入方为农村集体经济组织的,提供机构代码证、法定代表人身份证;3.流入方为农民合作社或公司的,提供工商营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证等有效证件。
(四)流入方的资信证明;
(五)符合流出方提出的受让资格条件的证明材料;
(六)同意受让农村产权的证明:
1.流入方为农村集体经济组织的,提供按规定形成同意受让决议;2.流入方为专业合作社的,提供章程、股东会议决议;3.流入方为公司的,提供按章程规定的议事规则,董事会或股东大会决议;4.流入方需上级部门批准的,还应提供相应同意受让批复。
(七)委托代理的,需提交授权委托书及受托个人身份证;
(八)采取联合受让的,应提交联合受让各方签定的联合受让协议,并提交推举一方代表联合体办理受让相关事宜的推举书,以及相关文件材料;
(九)其他按规定需要提交的材料。
第十三条 交易双方应当对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责。
第十四条 县、镇农村产权交易机构依据交易双方提交的资料及信息,在江苏省农村产权交易信息服务平台、金湖县政府门户网站等媒体和土地所在镇(村)政(村)务公开栏公开发布供求信息。信息主要包括以下内容:
  (一)流转土地的基本情况(主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、交易底价、流转方式、流转期限、流转用途等内容);
  (二)流出方或流入方的基本情况、相关条件和要求;
  (三)需要公布的其他事项。
第十五条 土地经营权流转信息的首次发布公示期限不少于7个工作日。同一宗土地的经营权再次流转交易也须适当设定间隔期限。在公示期限内,如出现重大变化,应及时发布变更信息,并重新计算公示期限。公示期结束后,再由农村产权流转交易市场组织交易。
第十六条 县、镇农村产权交易机构对意向流入方的受让申请进行登记并进行资格审查。通过资格确认的意向流入方按照《交易公告》的要求在规定时限内向县、镇农村产权交易机构缴纳交易保证金后,获得参与交易资格。逾期未缴纳交易保证金的,视为放弃受让意向。
公告期满,产生两个及以上符合条件的意向流入方,应采取竞价或拍卖等转让的方式确定流入方。如只产生一个符合条件的意向流入方,经上级批准可以采取协议转让的方式;
  采取拍卖方式转让的,应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施。   
  采取招投标方式转让的,应当按照国家《中华人民共和国招标投标法实施条例》等相关规定组织实施。 
第十七条 确定流入方后,应签订成交确认书。在规定的期限内,交易双方在平等、协商、自愿的基础上签订农村土地经营权流转交易合同。对土地经营权流转交易的行为过程及双方签订的交易合同,县农村产权交易中心委托县公证部门办理公证;在镇农村产权交易所交易的可以委托办理公证或见证。
第十八条 涉及权属变更的,交易双方应凭《江苏省农村产权交易鉴证书》及相关证明材料到原发证机关办理农村土地承包经营权变更手续。
第十九条 流入方应当在合同约定的期限内,将交易合同价款支付到县、镇农村产权交易机构指定账户。合同约定价款支付方式为分期付款的,首期交易价款须缴至县农村产权交易机构指定账户,余下交易价款由流入方直接缴入流出方指定账户。标的物押金由流入方直接交付给流出方。
未成交的意向流入方所缴纳的交易保证金,由县农村产权交易机构在交易完成后5个工作日内无息全额退还;已成交的流入方缴纳的交易保证金即转为交易价款或履约保证金。
第四章 行为规范
第二十条 严格执行《金湖县农村产权交易管理办法(试行)》的规定,流转期限一年以上、土地集中连片流转在300亩及其以上的土地经营权流转交易在县农村产权交易中心进行;镇农村产权交易所负责本区域内土地集中连片流转在300亩以下的土地经营权流转交易。镇组织的土地经营权流转交易项目信息要报县农村产权交易中心进行备案登记。
第二十一条 土地经营权流出方或流入方可以委托具有资质的评估机构对土地经营权流转交易价格进行评估。集体经济组织未发包的土地经营权流转交易底价应当由农民集体民主协商决定。
   
第二十二条 农村土地经营权流转期限,流出方在法律规定的范围内确定,最长不超过土地二轮承包期限。
第二十三条 倡导土地经营权流转采取实物计租、货币兑现的计价结算方式,根据粮食等重要农产品的市场价格定期进行调整。
     为降低交易风险,流入方须按年度缴纳承包土地经营权流转金,严格遵守“先缴钱、后种地”的原则;可以要求流入方缴纳与一年承包金等额履约保证金的方式提供履约担保。流转交易双方按相关规定参加农村土地经营权流转履约保证保险。
第二十四条  流入方在签订土地经营权流转交易合同后,未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意和村委会许可,不得再次流转,否则承担一切法律后果和经济损失。
第二十五条 为降低承包土地流转双方信息收集与获取成本,建立“组收集、村上报、镇发布、县监管”工作机制,实现土地承包和流转信息全县共享。
村委会必须与意向流转土地的每个农户签订书面委托书或土地流转协议书,载明委托或协议的事项、权限、流转期限和流转承包土地的交易价格标准及支付方式等,各农户需在委托书或流转协议书上签字盖章或捺印。
第二十六条 交易双方应参照土地经营权流转交易合同示范文本订立合同,主要包括以下内容:
 (一)双方的基本信息;
 (二)流转土地的四至、坐落、面积、质量等级;
 (三)流转的期限和起止日期;
 (四)流转土地的用途;
 (五)流转价款、支付方式及时间;
 (六)合同到期后地上附着物及相关设施的处理;
 (七)双方的权利和义务;
 (八)双方的违约责任、争议解决方式、合同变更和解除的条件;
 (九)双方认为需要约定的其他事项。
 第二十七条 土地经营权流转交易合同一式三份,交易双方各执一份,农村产权流转交易市场备案一份。
 第二十八条 流转交易合同到期后,需再次通过农村产权流转交易市场交易的,在同等条件下,原流入方可优先续约。
  第二十九条 按照农村产权流转交易市场的相关要求,流转交易双方签订合同后,可以获得农村产权流转交易市场提供的流转交易鉴证。
  第三十条 农村土地经营权流转交易鉴证应载明如下事项:
 (一)项目编号;
 (二)合同编号;
 (三)签约日期;
 (四)流出方及委托人全称;
 (五)流入方及委托人全称;
 (六)合同期限和起止日期;
 (七)流转面积;
 (八)土地用途;
 (九)成交金额;
 (十)支付方式;
 (十一)其他事项。
  第三十一条 交易过程中,交易双方合同签订前,有以下情形之一的,经流出方、流入方或者第三方提出申请,农村产权流转交易市场确认后,可以中止交易:
 (一)农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的;
 (二)因不可抗力致使交易活动不能按约定的期限和程序进行的;
 (三)出现串标等违规行为、不宜继续流转交易的;
 (四)其他情况导致交易中止的。
  第三十二条 当引起中止情形消失后,农村产权流转交易市场应及时组织开展流转交易。
  第三十三条 交易过程中,交易双方合同签订前,有以下情形之一的,农村产权流转交易市场可以终止交易:
  (一)中止交易后未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的;
  (二)人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的;
  (三)流转交易双方存在重大欺骗行为,影响合同履行的;
  (四)其他需要终止交易的。
    第三十四条  在交易活动中,禁止下列行为:
(一)操纵交易市场或者扰乱交易秩序的;
(二)有损于流出方、流入方进行公平交易的;
(三)法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十五条 农村产权流转交易市场应当将交易过程中形成的文字、图片、视频等相关资料妥善保存,建立纸质和电子档案,实现双重保管功能。
  第三十六条 相关权利人可以享有档案信息查询服务,农村产权流转交易市场在提供档案查询服务时,不得损害国家安全和利益,不得损害社会和其他组织的利益,不得侵犯他人合法权益。
  第三十七条 农村产权流转交易市场应交易双方要求,可以组织提供法律咨询、资产评估、会计审计、项目策划、金融保险等服务。提供有关服务的收费标准,根据相关规定由物价部门核定并予以公示。
  第三十八条 农村产权流转交易市场应当制定工作规程和采取必要措施,保障农村土地经营权流转交易公开、公正、规范运行,自觉接受社会公众监督和依法接受有关部门管理。
县农村产权交易监督管理委员会应当按照相关法律、法规、规章和《金湖县农村产权交易管理办法(试行)》的规定,对农村土地承包经营权流转交易活动进行监管,对违反规定的当事人依纪依法进行处理。
第三十九条 农村土地经营权流转交易发生争议或者纠纷,相关权利人可以协商解决,也可以依法申请调解、仲裁或提起诉讼。
第四十条  农村承包土地经营权流转交易当事人提交错误、虚假的材料进行交易,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任和经济赔偿。
第五章 附 则
第四十一条 本实施细则(试行)由金湖县农村产权交易监督管理委员会办公室负责解释。
第四十二条 本实施细则(试行)自发布之日起实施。
 
  
 
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